お金にまつわる日常のブログ

妻と息子を持つ40代後半の一般的なサラリーマンのお金にまつわる日常の記録です。
日々の家計管理から、不動産や株式・FXなどの投資について綴っていきます。

都心3区(投資不動産②)

都心3区という呼び方をご存知でしょうか? 不動産では東京23区のうち、千代田区・中央区・港区の3区を特別に都心3区と呼び、地価の高い東京でも特に資産価値が高いとされています。


皇居や霞ヶ関のある千代田区、銀座のある中央区、六本木や青山がある港区ですが、江戸時代はまさに江戸城と大名屋敷のあったところです。


私が投資する2つ目の不動産は港区の三田です。このエリアにはイタリア大使館やオーストラリア大使館、綱町三井倶楽部、そして慶應義塾大学の三田キャンパスがあり、マンションはまさに慶應義塾大学の敷地に隣接しており、キャンパス内がよく見えます。


慶応の学生か、個人事務所の賃貸需要を見込んでいましたが、ずっと税理士や司法書士といった士業の方の個人事務所に使用されています。毎月10万円以上の家賃を得られています。とても古いのですが、最近でも資産価値が上がっており、投資的にはとてもおいしいです。


前回の記事で「サラリーマン大家は危険 」と書きましたが、地方のアパートや一軒家などを紹介する業者は非常にリスクが高いかと思います。地価動向を見れば一目瞭然ですが、都心と地方の二極化が進んでおり、関東近郊でも都心の一部エリアだけが地価が上昇しており、郊外は下がっています。


サラリーマン大家は家賃収入でローンを返済するため、家賃の利回りが注目されますが、売却する場合の不動産価値も重要です。とくに借地権という問題があり、一軒家に長く借りている住人がいる場合には要注意です。売りたくても売れない(買い手がでない)ケースが多いです。


私はすべての物件で家賃保証会社をつけていますが、家賃保証会社が最初に賃借人の勤務先や所得などを調べてくれ、リスクの高い賃借人は断っています。不動産投資のブログとかを見ていると、生活保護者が長年借りている一軒家を購入したりしていますが、本当に二束三文の価値しか無いので、止めた方がいいかと思います。何か問題があっても鬼のような強い対応ができる人ならいいですが、そんな力のある人ならサラリーマンで出世した方がいいです。


私のオススメは、都心の中古ワンルームです。中目黒や三田のような人気エリアでも築年が古ければ1500万円前後で買えますので、できるだけ現金(頭金)を用意して、年金代わりの家賃収入を得てください。不労所得があると、とても気が楽になりますよ。


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