お金にまつわる日常のブログ

妻と息子を持つ40代後半の一般的なサラリーマンのお金にまつわる日常の記録です。
日々の家計管理から、不動産や株式・FXなどの投資について綴っていきます。

サラリーマン大家は危険

私の投資は不動産がメインですが、投資用物件は全て現金買いでローンはしていません。たとえば1,000万の現金を0.1%の利率で銀行に預けるよりも、1,000万の不動産を購入して家賃6万(年間72万)の収入を得る方が断然効率がいいのです。


よく「サラリーマン大家で資産xx億を作る」といった不動産投資を薦める本やセミナーがありますが、これは全く方式が違います。


ほぼ全額ローンで不動産を購入して、その返済は家賃収入でまかなうという方式です。資金ゼロでもローンさえ組めれば、サラリーマン大家の出来上がりです。


しかしバランスシートで考えると、資産は増えますが、負債も増えているので、純資産は諸経費やリフォーム費用を差し引くとマイナスです。


それでもローン返済額を超える家賃収入があれば、ローン完済時には家賃収入が丸ごと入ることになります。


ここまでの話は何も間違っておらず、魅力的な話だと思いますので、不動産投資セミナーは大盛況です。しかし大きなリスクと落とし穴があります。


・想定していた家賃収入が得られない
(家賃相場の見誤り、空室リスク)
・想定以上の修繕費、管理費、税金負担
・不動産の資産価値低下(高値掴みを含む)


怖いのはこれらのリスクが明らかとなり、ローン返済が滞った場合には、担保になっていた不動産を失い、ローン残額だけが残ります。投資金額が大きければ自己破産となり、自宅を含む全財産を失い、職すら失うことがあります。


つまり資金のない人が借金して行うような不動産投資は極めてハイリスクだということです。冒頭の話に戻りますが、余裕資金で現金買いの不動産投資はローリスクで安定しています。


不動産投資セミナーは不動産業者、金融機関、マンション管理会社などが主催していたり、バックに付いています。彼らから勧められるような物件は、彼らが手数料などで儲けるために勧めているのであって、本当に儲かる物件なら素人の投資家に渡すわけがないと考えておいた方が間違いありません。


セミナーに行けばとても勉強になりますが、鵜呑みにせず、自分なりの戦略を持って判断してください。

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